Il real estate crowdfunding (RECF) è uscito dalla fase pionieristica. Il Walliance Real Estate Crowdfunding Report 2024, realizzato con Luiss Business School e diffuso il 12 settembre 2025, fotografa un settore più maturo, regolato e integrato nella filiera immobiliare. In Italia la crescita è stata vigorosa nel 2024, con un primo semestre 2025 che conferma il trend ma impone anche maggiore attenzione a rischi, trasparenza e selezione dei progetti.
Indice
Crowdfunding immobiliare Italia 2025: dove siamo arrivati? I numeri chiave
A fine 2024 la raccolta globale cumulata del RECF ha toccato 54,3 miliardi di euro. L’Europa vale oltre 20 miliardi (+29% su base annua), mentre il Nord America guida con 29,4 miliardi.
Nel vecchio continente spiccano Francia (circa 6 mld), Regno Unito (circa 3 mld), Germania (2,1 mld). Seguono Spagna e Paesi Bassi (circa 1,2 mld), Estonia (1,1 mld) e poi Italia con circa 850 milioni cumulati.
Nel 2024 l’Italia ha raccolto circa 300 milioni di euro, +46% rispetto al 2023, su 230 campagne chiuse con successo. Nel primo semestre 2025 la raccolta ha raggiunto 80,9 milioni, con il lending al 62% del totale e una quota equity in recupero. In Europa, il numero totale di progetti attivati supera i 32 mila; nel 2024, per volumi di campagne lanciate, l’Estonia ha guidato con 1.149 progetti, davanti a Francia (1.023) e Regno Unito (693). L’Italia ha registrato 230 iniziative.
Regole e mercato: l’effetto ECSP e l’evoluzione delle piattaforme
Dal 10 novembre 2023 tutte le piattaforme UE devono operare sotto il Regolamento (UE) 2020/1503 – ECSP: licenza unica europea, KIIS (documento informativo standard per ogni progetto), limiti di raccolta (5 milioni per offerente su 12 mesi), presidi su governance e tutele per i non professionisti. In Italia vigilano Consob e Banca d’Italia (con orientamenti specifici pubblicati nel 2024): un passaggio che ha rafforzato la selezione degli operatori e la qualità dei processi.
Il report segnala anche un cambiamento di fase: molte piattaforme non sono più meri “marketplace”, ma attori integrati che strutturano, distribuiscono e gestiscono i progetti. Si diffondono modelli ibridi (equity + lending), servizi di advisory, perfino veicoli a reddito (REIT/eREIT digitali) e mercati secondari interni. L’obiettivo: stabilizzare i rendimenti e ridurre il rischio di esecuzione tipico delle operazioni puramente speculative.
In un’intervista a EconomyUp, Giacomo Bertoldi (AD di Walliance) ha legato la crescita italiana a tre fattori: quadro normativo più chiaro grazie all’ECSP, digitalizzazione del settore e ricerca di rendimenti alternativi in un contesto di tassi elevati. Inoltre, ha indicato come priorità future gestione del rischio, educazione finanziaria e attrattività dei rendimenti al mutare dello scenario dei tassi.
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Rendimenti, rischi e trasparenza: cosa guardare prima di investire
Il profilo rischio/rendimento va letto con pragmatismo. In Italia la durata media dei progetti oscilla tra 12 e 28 mesi; i rendimenti lordi attesi si posizionano intorno al 10% annuo (con dispersione tra piattaforme e operazioni). La taglia media di raccolta per progetto è di circa 0,76 milioni (vs 2,13 milioni in Europa e 16,55 milioni negli USA), segno di un mercato domestico più frammentato e retail-oriented.
I rischi restano quelli tipici del settore: illiquidità (uscite anticipate non sempre possibili), asimmetrie informative (non parliamo di prospetti quotati), rischio operativo/di esecuzione (tempi, costi, vendite), insolvenze nei modelli lending/e obbligazionari. Il report evidenzia forti differenze tra operatori su ritardi e default: la trasparenza sui portafogli (stato dei progetti, ritardi oltre soglie predefinite, procedure in corso) è una variabile chiave di selezione, almeno quanto il tasso promesso.
Per l’investitore retail, una regola semplice vale più di mille grafici:
- Leggi il KIIS e confronta scenari e costi. Controlla durata, garanzie (se esistono), struttura giuridica (equity, SPV, prestito, minibond), cash flow attesi e piani di uscita.
- Diversifica per piattaforma, area geografica, tipologia (residenziale/commerciale), stadio (sviluppo vs reddito) e modello (equity/lending). Evita concentrazioni su singoli promoter.
Prospettive crowdfunding immobiliare 2025: più reddito, più ESG, più selezione
Il 2024 è stato un anno di maturazione: normalizzazione dei volumi, piattaforme più strutturate, autorità più presenti. Nel 2025 le direttrici sembrano tre:
- Crescita orientata al reddito (portafogli a rendimento, progetti meno speculativi, governance più robusta).
- Maggiore integrazione tra raccolta digitale e gestione professionale (advisory, veicoli dedicati, passaportazione UE).
- Focus ESG e green: l’interesse degli investitori si sposta verso progetti efficienti e sostenibili, coerenti con la trasformazione del patrimonio immobiliare europeo.
Per l’Italia, l’asticella simbolica è il miliardo cumulato a breve. Arrivarci in modo sano significa favorire qualità dei progetti, trasparenza informativa e educazione finanziaria. Il RECF non sostituisce il mattone tradizionale né i fondi immobiliari, ma offre ticket d’ingresso più bassi e diversificazione su più operazioni: opportunità interessanti, purché si accetti la natura illiquida e rischiosa dell’asset e si scelga con metodo. In un mercato che cresce meno “a strappi” e più per fondamentali, è una buona notizia.
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