Nel terzo trimestre del 2025 gli italiani continuano a blindarsi contro le oscillazioni dei tassi. Dall’ultima analisi di MutuiOnline.it emerge che, nelle principali aree urbane, più di nove richieste su dieci puntano sul tasso fisso, nonostante il variabile resti leggermente più conveniente sul piano nominale. La fotografia è chiara e limpida: a Bari la preferenza per la rata stabile tocca un record del 95,3%, seguita da Genova con il 94,8% e dal tandem Napoli-Palermo al 94,4%. All’estremo opposto Trieste, che pur restando pro-fisso registra la quota più alta di variabile tra i grandi centri, con il 6,8% delle richieste.
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Tasso variabile più economico? Sui mutui prevale sempre il tasso fisso
La distanza di prezzo oggi non basta a cambiare i comportamenti. “Anche se il tasso variabile offre un TAN medio del 2,69% contro il 3,24% del fisso, la maggioranza continua a preferire la stabilità della rata”, spiega Matteo Favaro, COO e Managing Director Financial Product di MutuiOnline.it. La differenza media in bolletta è di circa 33 euro al mese: troppo poco, in un contesto ancora percepito come incerto, per spostare il baricentro delle scelte familiari.
La domanda resta profondamente legata alla prima casa. In tutte le città considerate questa finalità supera il 55% del totale, con Genova in cima alla classifica al 72,6%, seguita da Trieste al 70,1% e da Verona al 67,8%. Bari si ferma al 55,8%, mentre sulle seconde case svetta Cagliari al 13,6% davanti a Napoli (13,0%) e Milano (11,1%). Il primato delle surroghe va a Trento, dove quasi una pratica su tre è un trasferimento: il 30,3%, segno che molti nuclei famigliari stanno cogliendo le finestre di alleggerimento dei tassi per rinegoziare.
La geografia aggiornata dei mutui in Italia
Cambiano anche le geografie anagrafiche e le durate. I mutuatari più giovani si concentrano a Trieste, con un’età media di 37 anni e 7 mesi, mentre a Cagliari si registra il valore più alto: 42 anni e 5 mesi. L’orizzonte temporale medio rimane attorno ai venticinque anni, con punte di 25 anni e 4 mesi a Trieste e Verona e durate più brevi a Reggio Calabria, che si ferma a 22 anni e 11 mesi. In pratica, si allunga il piano quando serve abbassare l’esborso mensile, si accorcia dove redditi e prezzi lo consentono.
Sul fronte dei valori Milano resta il mercato più caro: l’importo medio richiesto raggiunge 177.163 euro, con immobili dal valore medio di 290.755 euro. Seguono Trento (170.094 euro di importo medio) e Bologna (162.995 euro). In coda Reggio Calabria, dove il valore medio delle abitazioni si attesta a 168.045 euro e i mutui medi a 109.588 euro. Coerente con questa mappa è il profilo del Loan-to-Value: a Palermo il rapporto tra importo e prezzo dell’immobile tocca il 73,6%, segnale di maggiore leva finanziaria, mentre a Firenze scende al 66,8%. Dove i prezzi sono più elevati o la platea è mediamente più anziana e patrimonializzata, l’anticipo è più corposo. Viceversa, i più giovani, con meno capitale iniziale, tendono a chiedere importi più alti in proporzione.
Mutui: il punto della situazione in Italia a ottobre 2025
Sul contesto macro si intravede un nuovo equilibrio. I tassi hanno smesso di correre e, in diversi comparti, sono in lieve arretramento da mesi. Il rapporto Abi di ottobre fotografa un tasso medio sui nuovi mutui attorno al 3,25% a Milano, in calo dal 3,28% di agosto, con una media complessiva del 3,92% sul totale prestiti stabile mese su mese. Non siamo ai minimi storici, ma il raffreddamento dell’Euribor e l’orientamento più accomodante della Banca centrale hanno riaperto finestre di convenienza, come testimoniano nove mesi consecutivi di crescita della domanda delle famiglie e il ritorno delle surroghe.
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La dinamica è confermata anche sul piano congiunturale. Secondo CRIF, nei primi nove mesi del 2025 la domanda complessiva di mutui per l’acquisto di abitazioni è salita del 16,4% rispetto allo stesso periodo del 2024; a settembre +7,6%, con il picco dell’anno a gennaio vicino a +27%. L’importo medio richiesto nel terzo trimestre è salito a 152.720 euro, +4,3% su base annua, e a settembre ha raggiunto 156.353 euro. “La prospettiva di nuovi tagli dei tassi entro fine anno e l’alleggerimento delle rate stanno restituendo fiducia alle famiglie”, osserva Simone Capecchi, Executive Director di CRIF, che vede nella futura applicazione delle regole europee sulle “case green” (approfondimento sui mutui green) un ulteriore driver di domanda verso immobili più efficienti.
Su cosa si basano le scelte degli italiani
Come tradurre tutto questo in scelte concrete? Per chi ha bisogno di certezza e pianifica sul lunghissimo termine, il fisso resta la soluzione naturale: protegge dal rischio di risalita dei tassi e rende prevedibile il bilancio. Per chi ha redditi più elastici e una maggiore propensione al rischio, il variabile oggi consente di spuntare rate inferiori nell’immediato, potenzialmente più leggere se i tagli proseguiranno. In mezzo, le formule ibride come il variabile con cap offrono un tetto massimo al tasso, conservando parte del vantaggio del variabile senza rinunciare del tutto alla protezione. Sullo sfondo, la Legge di Bilancio 2025 ha prorogato fino al 31 dicembre 2027 le agevolazioni del Fondo di garanzia prima casa, con coperture fino all’80% per under-36 e ISEE contenuti: un sostegno che può fare la differenza in fase di accesso al credito.
Il mercato dei mutui italiani, dopo la tempesta, sembra dunque aver trovato una rotta di prudenza: famiglie più caute, banche più selettive e tassi meno spigolosi. La rata fissa rimane l’àncora psicologica, anche quando lo scarto con il variabile si riduce a poche decine di euro. Ma proprio questo equilibrio, se confermato, potrebbe allargare nei prossimi mesi la platea di chi torna a mettere la casa al centro dei propri progetti.
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